E’ il più grande piano di rigenerazione urbana che riguarda Milano quello per la riqualificazione degli ex scali ferroviari, sette in tutto per più di un milione di metri quadrati circa, pari ad una superficie di 170 campi da calcio. Questo significa che buona parte dei milanesi, sia che abitino in centro o in periferia, si ritroverà prima o poi uno di questi cantieri dietro casa.

La geografia degli scali: posizione, dimensione e appeal

Tutti gli scali sono di proprietà quasi esclusiva di Ferrovie dello Stato. Il più grande è quello di Farini (618.733 metri quadrati), a nordovest della città vicino al quartiere di Isola, già oggetto nell’ultimo decennio di una completa trasformazione. Gli scali di Porta Genova (89.137), Porta Romana (216.614) e San Cristoforo (158.276) si trovano in zone residenziali ai margini del centro, ma molto appetibili dal punto di vista degli investimenti immobiliari, in particolare le prime due. Quello di Greco (73.526) si trova nella periferia nord di Milano in zona Bicocca, letteralmente appiccicato all’Università e al Teatro degli Arcimboldi, mentre gli scali di Lambrate (70.187) e Rogoredo (21.132) sono quelli un po’ più infelici: non solo sono piccoli ma si trovano anche in zone “difficili” che dovrebbero essere riqualificate.

Lo scambio d’oro: cambio della destinazione d’uso vs potenziamento delle ferrovie

Se ora vi state chiedendo come mai una superficie così vasta e destinata al servizio pubblico della città sia oggi di proprietà privata, la risposta si chiama privatizzazioni. Negli anni Novanta infatti Ferrovie dello Stato è stata trasformata in Società per Azioni, con la natura giuridica di impresa privata, acquisendo di fatto la proprietà delle aree che aveva in concessione, se pur vincolate al loro utilizzo originario. Il comune si è impegnato a cambiarne la destinazione d’uso per consentire a Ferrovie di venderle o di costruirci sopra, in cambio questa (ri)cede una quota delle aree al pubblico e si impegna a investire per potenziare i trasporti locali. Nel prossimo decennio infatti Ferrovie dello Stato Italiane investirà circa 1 miliardo di euro sul sistema ferroviario del nodo milanese, finalizzati in gran parte alla costruzione e all’ammodernamento delle stazioni lungo la Circle Line, destinata ad aumentare le relazioni tra la città e il territorio metropolitano dove stanno sorgendo importanti realtà come la ‘Città della salute’ a Sesto San Giovanni e lo “Milan Innovation District” presso Expo.

Il dibattito e il lungo iter per la definizione di questo accordo costituiscono una storia intricata e sofferta che ha suscitato e ancora suscita perplessità e polemiche. Ma resta il fatto che la dimensione stessa degli scali si configura come opportunità per ricucire interi quartieri, fornire nuovi servizi ed infrastrutture  verdi capaci di affrontare la sfida della riduzione dell’inquinamento dell’aria, creare servizi per tutti i cittadini, non solo per quelli che risiederanno nei nuovi quartieri. Si tratta di vedere come questi obiettivi, proclamati negli Accordi e ribaditi nei bandi di concorso, troverano afffettiva attuazione, soprattutto in considerazione del fatto che gare e definizione dei relativi masterplan non sono direttamente gestiti dal Comune ma fanno capo a soggetti privati (FS e Coima in primo luogo).

Greco-Breda

Il primo progetto a vedere la luce sarà quello di Greco-Breda, ubicato in una zona strategica nel nord-est di Milano, tra l’asse di viale Monza e la Bicocca, dove si trovano strutture rilevanti per attività culturali, di studio, di lavoro e di svago: il Campus dell’Università degli Studi, il teatro degli Arcimboldi, il centro espositivo Pirelli Hangar Bicocca, il centro commerciale e multisala Bicocca Village, e un centro direzionale in cui hanno sede numerose società internazionali, quali Pirelli, Deutsche Bank e Siemens.

‘Reinventing Cities’, il bando internazionale nel quale è stato inserito lo Scalo di Greco, è infatti giunto alla sua fase conclusiva. Avviato dal C40 Cities Climate Leadership Group, si tratta un bando internazionale per stimolare sviluppi innovativi  a zero emissioni di carbonio a livello globale e per attuare le migliori  idee per trasformare siti sottoutilizzati in baluardi di sostenibilità e resilienza. Vi hanno partecipato, oltre a Milano con 5 diversi siti, molte delle più importanti metropoli a livello globale: Auckland, Città del Capo, Chicago, Houston, Madrid, Città del Messico, Montreal, Oslo, Parigi, Portland, Reykjavík, Rio de Janeiro, Salvador, San Francisco e Vancouver.

I tre studi finalisti (Barreca & La Varra, Atelier Alfonso Femia e A.26 Architectures) dovrebbero aver elaborato la proposta progettuale finale, compresa l’offerta economica, e per i primi mesi del 2019 è attesa la nomina del vincitore. Il sito infatti sarà messo in vendita con i relativi diritti edificatori, che in base all’AdP prevedono  spazi verdi e spazi pubblici (almeno il 60%), spazi commerciali e uffici, servizi e strutture destinate principalmente allo sviluppo di edilizia residenziale sociale (edilizia convenzionata agevolata incluso il co-housing, edilizia a canone moderato e/o concordato, inclusi alloggi per studenti e co-housing sociale, edilizia a canone sociale).

Farini e San Cristoforo

Nel frattempo però è partito anche il bando di concorso dal quale uscirà il masterplan per i due scali di Farini e San Cristoforo, individuati come localizzazioni privilegiate per l’insediamento di funzioni pubbliche e di servizio. Lo Scalo Farini, per la sua ampia superficie  fondiaria e per gli alti indici edificatori previsti, è del resto il più appetibile per gli investitori privati. Ospiterà un grande parco unitario  di oltre 300.000 m², il nuovo Campus delle arti di Brera e parte della Cittedella degli Uffici dove il Comune di Milano, che è proprietario di aree di piccola dimensione, intende localizzare parte delle proprie sedi tecniche e amministrative.

In base al bando, e coerentemente con le linee guida fissate dell’ADP del giugno del 2017, il 65% della superficie sarà destinata a verde pubblico. Circa 400.000 sono i mq di slp (superficie lorda di pavimento) previsti, di cui almeno il 50% riservati alle funzioni non residenziali. A questi vanno poi aggiunti il Campus delle Arti, che avrà sede nei magazzini già esistenti, e la Cittadella degli Uffici del Comune.

Nelle aree vicino al magazzino dove dal prossimo anno accademico l’Accademia delle Belle Arti di Brera insedierà alcune attività, è prevista una vocazione funzionale principalmente orientata ad attività per lo sport e il tempo libero, iniziative culturali, sperimentali, didattiche, ricreative, di socializzazione, nonché spazi per fiere e vendita di prodotti agricoli e artigianali.

Per lo scalo San Cristoforo, che sarà interamente destinato a verde pubblico, è proposto invece un ruolo di tipo prevalentemente ecologico e naturalistico con una funzione di riconnessione ambientale e paesaggistica, e dovrebbe prevedere la creazione di un parco lineare fino a Porta Genova, una connessione ciclo-pedonale tra i quartieri di Giambellino e Barona, la localizzazione di funzioni legate allo sport, al turismo e alle attività ricreative.

Tra i nomi dei finalisti della prima fase del “Concorso Farini”, che dovranno elaborare il masterplan definitivo dei due scali, ci sono dei big dell’architettura che conoscono Milano molto bene. Le cinque cordate finaliste sono infatti quella dell’italiana Baukuh, che ha progettato la Casa della Memoria a Porta Nuova, l’olandese Oma, che ha realizzato la Fondazione Prada, lo studio di Nicholas Grimshaw, che per Porta Nuova progettò il cosiddetto Armadillo, un edificio rivestito in titanio poi sostituito dall’Unicredit Pavillon e dalla sede Coima, lo studio Arup Italia, che fa squadra con l’ormai famoso studio norvegese Snøhetta, autore, tra le altre cose, del Teatro dell’Opera di Oslo e del museo-memoriale dell’11 settembre a Ground Zero, e  la cordata guidata dallo studio di Kengo Kuma, architetto noto per le sue reinterpretazioni in chiave contemporanea dell’architettura tradizionale giapponese.

Si è aperta ora la seconda fase che si che si svolgerà tra gennaio e marzo 2019, e si concluderà con la selezione del migliore masterplan. Quest’ultimo sarà sottoposto a un dibattito pubblico e sarà funzionale alla stesura di piani attuativi propedeutici alla riqualificazione delle due aree. La proclamazione del vincitore è prevista ad aprile.

L’obiettivo è quello di vedere già nel 2021 l’avvio dei lavori, sia sui 60mila metri quadrati verso via Valtellina, oggi occupati dall’Agenzia del Demanio e recentemente acquistati da Coima Sgr, sia su tutto il resto dell’enorme ex scalo ancora in mano alle Ferrovie.

Porta Genova

In un secondo momento saranno presentati i masterplan degli altri scali, in particolare Porta Romana e Porta Genova. Ma in attesa che inizino i lavori di riqualificazione, e nell’ottica di restituire fin da subito le aree alla fruizione pubblica, sono stati pubblicati i bandi per gli usi temporanei di questi scali, che non necessitano di particolari bonifiche e sono abbastanza liberi da ingombri.

Il primo progetto a vedere la luce sarà a Porta Genova “Agroscalo 2020”, che prevede l’insediamento nell’area ferroviaria di un grande campo agricolo produttivo, sperimentale e multifunzionale, che sviluppi l’intera filiera produttiva, dalla coltivazione alla trasformazione di oltre 150 specie di erbe, germogli, fiori e ortaggi, fino alla vendita (qui trovate i rendering del progetto). Oltre a questo saranno realizzati percorsi di collegamento, un padiglione in legno, una serra panoramica, aree attrezzate per il fitness e per il gioco dei bambini. Gli spazi potranno accogliere fiere, un mercato settimanale, laboratori didattici e incontri pubblici, finalizzati a sensibilizzare i cittadini a ridurre l’impatto ambientale di alcuni consumi e comportamenti quotidiani per uno stile di vita più sostenibile.

Porta Romana

Nel luglio dello scorso anno (2018) sono invece usciti i bandi legati agli usi temporanei di Porta Romana e di Farini.

Porta Romana è una zona già in forte trasformazione, sulla quale insistono diversi progetti innovativi. La ormai celeberrima Fondazione Prada, progettata dall’archistar Rem Koolhaas, è diventata fin dall’apertura nel 2015 un riferimento dell’arte contemporanea per Milano, che ha cambiato profondamente l’immagine di questa zona della città. Accanto a questa si trova il progetto Symbiosis, del quale è stata inaugurata la piazza ed è già pronto l’edificio che ospiterà la nuova sede di Fastweb.

Sono inoltre già iniziati i lavori per un quartiere smart finanziato per 8 milioni di euro dall’Unione Europea (tramite il programma Horizon 2020) nell’ambito del progetto Sharing Cities, che  si propone di adottare un approccio innovativo per rispondere ad alcune delle principali sfide ambientali, prime fra tutte abbattere le emissioni di carbonio di edifici e mezzi di trasporto e migliorare la qualità dell’aria. L’investimento porterà nel quartiere diverse importanti novità: la riqualificazione energetica di alcuni condomini ed edifici pubblici tramite l’utilizzo dell’acqua di falda, l’installazione di sensori per raccogliere informazioni sul territorio, dal traffico alla qualità dell’aria, nuove modalità di sharing mobility a livello di distretto e condominiale. Il primo edificio riqualificato, nella cui progettazione i condomini sono stati coinvolti in prima persona, è stato inaugurato la scorsa primavera.

Per quanto riguarda i progetti sull’ex-scalo, i tempi non sono ancora maturi. Quel che è certo è che dovranno essere privilegiate attività culturali, sperimentali, didattiche, ricreative, di spettacolo (anche per luna park) sportive e di socializzazione, con particolare attenzione ai giovani e alle famiglie. Se dovessimo aggiudicarci le Olimpiadi del 2026, sull’area sorgerà molto probabilmente il Villaggio Olimpico, che verrà poi riconvertito come housing sociale o come residenza per gli studenti della Bocconi.

ROBERTA CACCIALUPI

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