Da un po’ di tempo non si sente più parlare del progetto di Pirelli 39. L’investimento complessivo, che dovrebbe esser poco inferiore al miliardo di euro, sembra in fase di stallo. Dopo la riduzione dell’indice volumetrico che porterà alla cancellazione o a un forte ridimensionamento del “ponte serra” in connessione tra i due edifici, con annessi spazi culturali, ora anche le torri sono in dubbio. Vediamo gli ultimi aggiornamenti e come si dovrebbe trasformare questa zona del distretto finanziario milanese.
Il grattacielo del futuro che cambia COLORE in ogni stagione: TORRE BOTANICA a rischio STOP
# L’investimento per il nuovo progetto immobiliare di Pirelli 39 è di poco inferiore al miliardo di euro
Nel 2021 Coima Sgr, proprietaria del “Pirellino” ha assegnato a Diller Scofidio + Renfro (DS+R) e Stefano Boeri Architetti il concorso internazionale di architettura per l’edificio di Via Pirelli 39 in una competizione che vedeva 70 raggruppamenti composti da 359 studi di archittettura provenienti da 15 Paesi. Il progetto Pirelli 39 si posiziona al centro dell’area Porta Nuova Gioia in una posizione strategica fra la stazione Centrale, a est, e scalo Farini, a ovest, e rappresenta il punto di accesso a Porta Nuova provenendo da nord verso il centro città. La sua riqualificazione si inserisce nel processo di rigenerazione dell’area su scala di quartiere iniziato con Gioia 22 e che si completerà nei prossimi anni con lo sviluppo dei progetti di Pirelli 35 e Gioia 20.
Pirelli 39 sarà il primo progetto italiano interamente misurabile secondo criteri ESG tra cui: certificazioni LEED Platinum, WELL Gold, WiredScore, zero uso di combustibili fossili, livello di emissioni operative di CO2 già allineato con gli obiettivi EU 2050, recupero edilizio >70% dell’edificio esistente e contenimento delle emissioni di costruzione.
# Il complesso perderà un pezzo rispetto al progetto originario, ci saranno un nuovo grattacielo e il “Pirellino” riqualificato ma niente “ponte serra”
In base al progetto presentato ci sarebbero dovuti essere tre elementi: un nuovo grattacielo, il ponte serra e il “Pirellino” riqualificato. Vediamo invece come cambierà l’area a ridosso della Biblioteca degli Alberi se venisse confermata la cancellazione del ponte.
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#1 La “Torre botanica”, che cambia colore in ogni stagione è il nuovo grattacielo di Porta Nuova, alta 110 metri e con 1.700 mq di verde
La Torre Botanica sarà un vero e proprio polmone verde in grado di produrre 9 tonnellate di ossigeno l’anno e assorbire 14 tonnellate di anidride carbonica grazie ai 1.700 metri quadrati di vegetazione distribuiti su più piani. Una sorta di sandwich di verde composto da piante e alberi in grado di “mangiare” lo smog e produrre ossigeno, un’evoluzione del “Bosco Verticale” di cui proprio Stefano Boeri è il progettista.
La torre residenziale di 110 metri d’altezza cambierà il colore della facciata con l’alternarsi delle stagioni per via della diversità di piante presenti. Inoltre la torre sarà parzialmente autonoma: con 2.770 metri quadri di pannelli fotovoltaici l’edificio sarà in grado di produrre il 65% del proprio fabbisogno energetico.
#2 Il “Pirellino” riqualificato ospiterà una terrazza panoramica e sarà alto circa 95 metri
L’oggetto principale del concorso internazionale di architettura è il “Pirellino”, al civico 39 di via Pirelli, che fino qualche anno fa era occupato dagli uffici tecnici del Comune di Milano. Le opere di rimozione dell’amianto e “svestizione” dell’edificio sono arrivate a conclusione. Manterrà la sua struttura originale, ma subirà una pesante riqualificazione, per renderlo moderno e rispondente ai più alti standard di efficienza, rivestito di vetrate e con una terrazza panoramica all’ultimo piano che porterà a circa 95 metri l’altezza dell’edificio.
#3 Il ponte a scavalco di Melchiorre Gioia verrà demolito o riqualificato senza serra e spazi culturali
Il ponte a scavalco su via Melchiorre Gioia avrebbe dovuto subire una radicale trasformazione diventando, a detta di Coima “un nuovo hub a servizio della città, uno spazio aperto per eventi, mostre ed esposizioni, con aree incontri e wellness dedicato ad essere un laboratorio sull’impatto climatico e ambientale, ed estensione della Biblioteca degli Alberi”. La vera chicca della riqualificazione sarebbe stata la Green house: una vera e propria serra della biodiversità dove vivere un’esperienza immersiva, educativa, interattiva e innovativa tra svariate specie vegetali.
La bocciatura alla Consulta della Legge Regionale, che prevedeva in caso di recupero immobiliare un incremento volumetrico del 25% se il palazzo oggetto di riqualificazione risultava abbandonato da più di 5 anni, costringerà Coima a rivedere al ribasso tutto il progetto eliminando la parte pubblica e quindi il “ponte serra” o ridimensionandone la rigenerazione. L’incremento volumetrico stabilito dalla giunta milanese, l’ente titolato a stabilirlo, è stato infatti ridotto al 10% e questo non consentirà di proseguire con la riqualificazione prevista in origine.
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Fonte: Comunicato Stampa Coima Sgr
# La sentenza del Tar che ne mette a rischio tutto il progetto
Un altro intoppo è arrivato però da un’altra sentenza, quella del Tar di fine 2022. Coima aveva presentato ricorso perché che venissero applicate le regole previste nel vecchio Pgt del 2012 invece di quelle del 2020, per poter vendere tutti gli appartamenti di entrambe torri nel mercato libero.
Con la bocciatura del ricorso il fondo immobiliare si vedrà costretto a rendere disponibile una quota del 40% in edilizia sociale, pertanto una delle due torri dovrà ospitare anche appartamenti a prezzi agevolati e/o in affitto. In questo modo l’investimento avrebbe un ritorno ancora inferiore mettendo a rischio l’intero progetto di Pirelli 39 o ridimensionandolo in modo sensibile.
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FABIO MARCOMIN
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