Il suolo edificabile di Milano è ormai esaurito: per questo i progetti in città vertono soprattutto sulla rigenerazione di aree e sul recupero di edifici dismessi per successive trasformazioni. Nell’ultimo report di Scenari immobiliari e Unipol sulla rigenerazione urbana in Italia sono stati censiti 18 grandi progetti per la città e l’hinterland, di questi la metà sono avviati e un’altra metà attendono la partenza dei cantieri. Scopriamo quali sono.
I 18 GRANDI PROGETTI di RIGENERAZIONE che CAMBIERANNO MILANO e il suo hinterland
Iniziamo con i progetti di rigenerazione in corso:
# Scalo Farini: in costruzione il Campus di Brera
Lo Scalo Farini è il progetto di trasformazione più grande tra tutti quelli che verranno rigenerati nei prossimi anni. L’area interessata allo sviluppo è di 468.000 mq, di cui 300.000 mq destinati a parco. Al suo interno sono previste anche aree verdi diffuse, residenziale, di cui molto housing sociale, commerciale e uffici e il campus dell’Accademia di Brera.
Quest’ultimo, i cui lavori sono partiti nell’estate del 2022 per concludersi nel 2025, è al momento l’unica parte che sarà realizzata nei prossimi anni. Tra il 2030 e il 2035 è prevista la realizzazione del nuovo campus e HQ di Unicredit che lascia le torri in Gae Aulenti.
# Scalo Romana: il Villaggio Olimpico per Milano Cortina 2026
A sud della città troviamo lo Scalo Romana, quello nella fase più avanzata con i lavori tra i 7 scali ferroviari in disuso in città, anzi in anticipo per quanto riguarda la costruzione del Villaggio Olimpico tra Via Lorenzini e Via Ripamonti.
I sei edifici sono già arrivati al tetto e la consegna è prevista tra febbraio e marzo 2025 invece che a luglio dello stesso anno. Tra il 2026 e il 2027 lo sviluppo completo con il parco al centro con la riconversione del Villaggio Olimpico in residenze, mentre la realizzazione dei 70.000 mq tra uffici e retail nel lato verso piazzale Lodi dovrebbero avvenire attorno al 2028-2030.
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# MIND: il Parco Tecnologico con il nuovo Campus della Statale
Il destino di MIND, nell’area che fu sede di Expo2015, sta poco alla volta diventando un Parco tematico scientifico tecnologico di 650mila metri quadrati. Al suo interno previste tre importanti funzioni pubbliche prevalenti:
- il nuovo polo ospedaliero IRCCS Galeazzi già aperto nel 2022;
- il polo di ricerca per le Scienze della vita Human Technopole con al centro il grande edificio accanto a Palazzo Italia e in fase di completamento;
- il Campus dell’Università Statale con la posa della prima pietra nella prima del 2023 e primi studenti previsti nell’anno accademico 2026/2027.
Partiti anche i lavori nell’area di West Gate di 300.000 mq che prevede uffici, residenze e un Mobility Hub. Previsto anche l’edificio in legno più alto d’Italia e l’Innovation Hub. Completamento dei cantieri entro il 2032.
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# SeiMilano: il parco residenziale occidentale di Cucinella
In fase avanzata il progetto di rigenerazione urbana di Sei Milano, nelle ex aree inquinate delle cave Calchi Taeggi, firmato dall’archistar Cucinella. Un’area di oltre 300.000 mq in prossimità della metro Bisceglie che comprende n nuovo quartiere multifunzionale con uffici, spazi commerciali e residenze, immerse in un parco di oltre 16 ettari con 4.100 arbusti e 2.300 alberi ad alto fusto. Un primo lotto è stato inaugurato a ottobre 2023, il resto entro la fine del 2024. La realizzazione del primo e lotto residenziale è prossimo alla conclusione, così come le torri ad uffici Park West, mentre il secondo lotto, con 11 palazzi per un totale di 650 appartamenti, dovrebbe essere terminato entro il 2025. Tutto il progetto tra il 2026 e il 2027. Inaugurazione completa tra la fine del 2025 e l’inizio del 2026.
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# Symbiosis: la “Spirale Verde”
L’area di Symbiosis, di circa 125milan mq, prosegue nel suo sviluppo che dovrebbe concludersi entro il 2026. In fase avanzata di costruzione la nuova sede di Snam, con un edificio tre volumi sovrapposti articolati in 14 piani, un grande parco con specchi d’acqua e persino un “Teatro Verde”, e il nuovo Hq di Moncler, nell’area retrostante la scuola internazionale. In partenza quello relativo al progetto “Vitae” caratterizzato da una “Spirale verde”, un sentiero con una pergola di vite che sale in cima all’edificio, filari sui tetti che si alternano a terrazze e orti e serre stagionali.
# Unione Zero: la rivoluzione del Nord di Milano
Unione Zero, il primo lotto di Milano Sesto, connesso alla passerella sopraelevata della stazione ferroviaria in fase finale di realizzazione. Nell’area di circa 129mila mq grazie a un investimento di 600 milioni di euro si prevede:
- uno studentato da 700 posti letto progettato da Park Associati;
- spazi direzionali e di un hotel dello studio di architettura e interior design ACPV ARCHITECTS Antonio Citterio Patricia Viel;
- residenze in edilizia convenzionata di Barreca & La Varra e realizzata da Redo Sgr;
- residenze libere di Scandurra Studio Architettura;
- una prima porzione del parco, pari a 13 ettari su 45 ettari complessivi, sviluppato da LAND.
Avviate le prime lavorazioni preliminari.
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# Santa Giulia Nord: PalaItalia e “metro” 13
Nel quadrante di Santa Giulia-Rogoredo è entrata nel vivo la costruzione del PalaItalia, l’arena olimpica dell’hockey maschile a Milano Cortina 2026, a cui seguirà la realizzazione dell’ultima parte residenziale, Santa Giulia Nord. Prevista anche una nuova metrotranvia, la 13, a collegare M4 Repetti alla stazione di Rogoredo M3 FS servendo tutto il quartiere. Una fermata è prevista nei pressi dell’arena ma, con molta probabilità, non sarà pronta in tempo per l’evento olimpico.
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In corso anche il primo quartiere di housing sociale totalmente green d’Italia, a Scalo Greco-Breda con Innesto, e quello di “Lambrate Streaming” allo scalo di Lambrate.
# Il Bosco della Musica del Conservatorio Giuseppe Verdi
A pochi passi dal quartier generale di Sky, dopo la costruzione di Spark One e Spark Two, è stato dato via al cantiere per il Campus del Conservatorio Giuseppe Verdi. Il progetto prevede la riqualificazione della Palazzina ex-Chimici, uno studentato da 200 posti, un’arena all’aperto, un auditorium tecnologico da 400 posti, un dipartimento dei nuovi linguaggi, due sale prove, un fab lab e un coworking, bar, ristorante e aree verdi. In totale si tratta di superficie di oltre 13mila mq, concessa in diritto di superficie gratuito per 90 anni al Conservatorio, rigenerata grazie a un investimento di circa 47 milioni di euro. Al suo interno potranno essere ospitati circa 600-800 studenti. Fine lavori nel 2026.
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# La BEIC all’ex scalo Vittoria
Cantieri avviati anche nell’ex scalo di Porta Vittoria, dopo l’inaugurazione del Parco 8 marzo nel 2023, per la costruzione della Biblioteca Europea. Il progetto, finanziato con 101,574 milioni di euro tramite il PNRR, si sviluppa su un’area di 30.000 mq e si caratterizza per due strutture affiancate fra loro e identiche, due “navate” trapezoidali, entrambe in vetro e metallo. Al loro interno deposito robotizzato ipogeo, un forum, un auditorium e una piazza verde pubblica. L’anno dell’inaugurazione per il 2026.
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Questi invece i progetti in attesa di partire:
# Piazzale Loreto: l’agorà verde
I lavori per la trasformazione di Piazzale Loreto da attuale vuoto urbano e congestionato snodo di traffico, in un nuovo spazio di vita, un polo di aggregazione restituito alla comunità, sono slittati ancora una volta. Potrebbero partire tra aprile e maggio 2024 e quindi a rischio l’inaugurazione entro le Olimpiadi, ma dovrebbero comunque terminare entro il 2026. L’investimento pari a 80 milioni di euro e il progetto è gestito da Nhood. Si prevede che he il piazzale diventi in parte pedonale e soprattutto ecosostenibile, un’agorà verde in connessione NoLo e l’asse corso Buenos Aires/viale Monza/viale Padova.
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# Progetto Aria al posto dell’ex Macello: il quartiere Low-Cost
Pronto a partire “Aria”, il progetto di riqualificazione proposto dall’operatore immobiliare Redo e uscito vincitore nell’ambito della seconda edizione di Reinventing Cities nel 2021. Si sviluppa su 15 ettari nell’area dell’ex-macello, in abbandono da anni, e prevede nel dettaglio:
- un “quartiere low cost” per 1.200 residenti con canoni a partire da 500 euro;
- il nuovo campus IED;
- un nuovo polo museale scientifico;
- un grande parco e servizi per residenti.
La prima parte di tutto il progetto dovrebbe inaugurare nel 2026, il resto non prima del 2030.
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# Goccia alla Bovisa: la Fabbrica dello Sport
Il Masterplan Bovisa-Goccia a firmato Renzo Piano prevede la trasformazione della Goccia in un grande parco scientifico-tecnologico. Al centro del progetto il recupero dei due gasometri, uno destinato ad ospitare lo “Smart city innovation hub“, l’altro la “Fabbrica dello sport“. Elemento centrale è poi un polmone di 40.000 mq con 1.000 alberi. A questo si aggiungono:
- residenze universitarie;
- 3 edifici per aule;
- una sala ipogea;
- un edificio sperimentale a zero emissioni per il dipartimento di Energia ormai terminato.
Il completamento dei tutto il progetto è programmato per il 2026.
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# MoLeCola: con l’Headquarter delle Ferrovie Nord
Trasformazione in vista, sempre in zona Bovisa, anche per la zona tra la Goccia e il campus la Masa. Uscito vincitore dal concorso internazionale di C40 Reinventing Cities è , il progetto MoLeCoLa “Mobility, Learning, Community Lab” a firma di Park Associati. Previsto un distretto tecnologico innovativo e sostenibile fondato su tre elementi: abitare, produrre e interagire. Trovano spazio al suo interno residenze, uno studentato, attività commerciali, coworking, aree verdi attrezzate e l’headquarter di Ferrovie Nord. In fase di riqualificazione la vicina stazione ferroviaria.
# La Magnifica Fabbrica della Scala al Rubattino
La “Magnifica Fabbrica” del Teatro alla Scala, con i laboratori oggi ospitati nell’edificio dell’ex Ansaldo in Tortona, fa rinascere invece l’area ex Innocenti. Il progetto prevede un’unica enorme costruzione di acciaio e legno di 66.000 mq di superficie scandito da 4 campate di 28,8 metri di lunghezza, 34.000 occupati dai laboratori, con sale prove, le sartorie, i depositi con oltre 2.500 posti container su 4 livelli con 4 linee carroponte, oggi tenuti in alcuni capannoni in affitto nel comune di Pero. La gara per la realizzazione dei depositi e delle opere previste dal primo lotto è stata aperta a inizio marzo. La durata dei cantieri è stata stimata in 3-4 anni.
Nel progetto è previsto anche il raddoppio del contiguo Parco della Lambretta, che ricoprirà un’area di 100mila mq, nuovo verde e prati, anche sopraelevati, a costeggiare gli argini dei canali. I lavori in questo caso sono già partiti e dovrebbero concludersi nell’estate del 2025.
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# Riqualificazione Via Stephenson
In Via Stephenson, servita nel futuro dalla nuova stazione della Circle Line, si prevede invece la riqualificazione di 47mila metri quadrati da destinare a funzione terziaria e commerciale.
# Progetto Up Green a Bruzzano
Nel quartiere di Bruzzano un progetto misto residenziale, terziario e struttura sanitaria su un’area di 135mila quadrati dal nome Up Green, su progetto di UnStudio.
# MilanoSesto al posto delle ex acciaierie Falck
Avviato Unione Zero rimane da far partire il resto del “più grande progetto di rigenerazione urbana in Europa” con una superficie trasformata di 1,5 milioni di metri quadrati: MilanoSesto. Un tempo l’area era occupata dagli scheletri delle ex acciaierie Falck dismesse nel 1996, mentre in futuro sono previsti:
- la “Città della salute della ricerca”;
- un centro direzionale immerso nel parco;
- un quartiere residenziale e campi per lo sport all’aria aperta;
- uno shopping center al posto del vecchio edificio industriale Concordia T5;
- una torre piezometrica che diventa una fontana panoramica;
- la stazione ferroviaria sopraelevata interconnessa con la M1 in fase di conclusione;
- l’università e campus del San Raffele 2.
I cantieri non si concluderanno prima del 2030.
# Il recupero dell’ex area Alfa Romeo tra Arese, Garbagnate e Lainate
700mila metri quadrati di superficie tra Arese, Garbagnate e Lainate: questa è l’area che sarà rigenerata e che completerà il recupero dell’ex area Alfa Romeo. Previsto un mix di funzioni residenziali, uffici e commerciali. A promuovere l’iniziativa sono i tre comuni interessati e la Città Metropolitana di Milano.
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FABIO MARCOMIN
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