Troppe abitazioni restano vuote o vengono affittate solo per brevi periodi. Alla base c’è la paura dei proprietari di avere inquilini che non pagano, con conseguenze economiche e giudiziarie difficili da sostenere. Ma a pagare le conseguenze sono soprattutto le famiglie e i singoli che avrebbero la possibilità di rispettare gli impegni contrattuali, ma non riescono a trovare una casa in affitto. A Milano questa situazione è ancora più evidente: la riduzione dell’offerta, con oltre centomila appartamenti lasciati sfitti, ha contribuito a far schizzare gli affitti ai livelli più alti d’Italia. Il problema nasce da un vuoto normativo e da procedure che in Italia non offrono strumenti efficaci di prevenzione. In altri paesi il meccanismo è stato affrontato con soluzioni semplici e tracciabili, che hanno liberato più case e reso più sicuro il mercato degli affitti.
# La situazione: gli sfratti per morosità sono lenti e complicati
In Italia la gestione degli sfratti per morosità resta lenta e complicata. I tempi della giustizia civile fanno sì che un proprietario possa attendere mesi, se non anni, per rientrare in possesso dell’immobile. Le informazioni sugli inquilini non sono accessibili e la valutazione preventiva si basa spesso solo su garanzie personali o segnalazioni informali. Questo genera un clima di incertezza: molti preferiscono evitare rischi e ricorrono ad affitti brevi, che garantiscono tempi rapidi e minori contenziosi, oppure scelgono di lasciare l’appartamento inutilizzato. Il risultato è un mercato residenziale impoverito, dove l’offerta stabile diminuisce e i prezzi crescono, rendendo difficile trovare una casa con un contratto tradizionale. Un fenomeno che a Milano è presente in modo massiccio. Come hanno risolto all’estero?
# La banca dati degli inquilini morosi negli Stati Uniti
Negli Stati Uniti le cause di sfratto vengono registrate presso i tribunali civili e diventano consultabili dai proprietari attraverso le agenzie di screening degli inquilini. Anche l’avvio di una procedura, indipendentemente dall’esito, può risultare nei report di queste agenzie. In molti stati, un solo mese di mancato pagamento consente al locatore di notificare un avviso di sfratto entro pochi giorni e di portare il caso in giudizio entro un mese. La procedura è veloce: mediamente in due o quattro settimane si arriva a un’udienza.
# Le conseguenze per i locatari
Se il tribunale condanna l’inquilino, questo non solo deve versare gli arretrati, ma anche coprire i canoni fino al rilascio dell’immobile. La segnalazione rimane registrata nei sistemi informatici utilizzati per i controlli e rende molto difficile stipulare un nuovo contratto. Si crea così una dissuasione indiretta: molti inquilini preferiscono lasciare l’appartamento spontaneamente prima di un giudizio. Il meccanismo tutela i piccoli proprietari e, abbassando il rischio di insolvenza, finisce per avere effetti positivi anche sugli inquilini regolari, con più case disponibili e canoni più contenuti.
# Trasparenza contrattuale e reputazione abitativa: Milano deve porsi come capofila di una nuova stagione a tutela dei piccoli proprietari e degli affittuari diligenti
Il modello americano non introduce nuove pene, ma lavora sul piano della trasparenza e della tracciabilità. Il proprietario ha il diritto di sapere se un candidato è già stato coinvolto in cause di sfratto negli anni precedenti, attraverso servizi privati come TransUnion SmartMove o RentPrep, che operano rispettando le normative sulla privacy. Questo crea un meccanismo reputazionale: chi sa che la propria condotta rimarrà registrata tende a rispettare con maggiore attenzione i termini contrattuali. La registrazione è collegata a una procedura formale, con tempi certi e possibilità di difesa, ma una volta conclusa rimane visibile per anni. Ne deriva un mercato più fluido, con meno contenziosi e più fiducia reciproca. Restano comunque in vigore strumenti di tutela per chi si trova in reale difficoltà economica, ma viene limitata la possibilità di usare la morosità come strategia senza conseguenze. Un modello che, se adottato anche in Italia, potrebbe riportare equilibrio nel settore, con più offerta di case e prezzi meno gravosi per tutti. Milano dovrebbe proporsi come luogo dove sperimentare questo tipo di procedure in modo da consentire la messa sul mercato di un gran numero di abitazioni e portare a un abbassamento generalizzato degli affitti. Tutto questo a costo zero.
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