Milano soffre per il problema delle case. Molte sono sfitte, tante sono disponibili solo per affitti a breve termine. Il motivo? Il terrore dei proprietari di avere inquilini morosi che occupano la loro casa. Con i relativi problemi economici e legali. Il paradosso è che a pagare sono gli inquilini onesti, che pagherebbero senza problemi ma non riescono a trovare casa. Come fare allora? Basta prendere esempio dove il problema degli inquilini morosi non esiste. Negli Stati Uniti un solo errore può precludere l’accesso a un nuovo contratto di affitto:
chi non paga il canone o subisce uno sfratto rischia di lasciare una traccia permanente.
Una regola semplice.
# La banca dati degli inquilini morosi: una misura di prevenzione indiretta
Negli Stati Uniti le cause di sfratto vengono registrate presso i tribunali civili e diventano parte di una banca dati accessibile ai proprietari immobiliari attraverso le agenzie di verifica degli inquilini. Anche l’avvio del procedimento, a prescindere dall’esito, può essere sufficiente per comparire in questi report. In molti stati, se un inquilino non paga anche solo un mese di affitto, il locatore può notificare un avviso di sfratto entro pochi giorni e portare il caso in giudizio entro 30. La procedura è rapida: in media bastano da 2 a 4 settimane per ottenere un’udienza. In caso di condanna, l’inquilino può essere obbligato a pagare non solo gli arretrati ma anche i canoni fino alla data del rilascio effettivo dell’immobile. La segnalazione rimane visibile nei sistemi di screening usati da agenzie e proprietari, e può rendere estremamente difficile ottenere un nuovo affitto. Il sistema agisce da dissuasione preventiva, inducendo molti morosi a lasciare spontaneamente l’appartamento prima dell’intervento giudiziario. Si tratta di un meccanismo indiretto ma efficace di tutela dei piccoli proprietari. Che ha benefici a cascata sugli inquilini onesti: perché questo libera più case e abbassa il prezzo degli affitti, ridotto del minor rischio di insolvenza.
# La questione della trasparenza contrattuale
La normativa non introduce sanzioni penali, ma opera attraverso la trasparenza contrattuale e la tracciabilità dei comportamenti pregressi. Il proprietario ha il diritto di conoscere se il candidato inquilino è stato oggetto di procedimenti di sfratto negli anni precedenti. Le informazioni sono accessibili tramite servizi di verifica privati, come TransUnion SmartMove o RentPrep, nel rispetto delle norme locali sulla privacy. Questo genera un meccanismo reputazionale che spinge gli affittuari a rispettare gli obblighi contrattuali. Chi sa che una causa civile rimarrà registrata tende ad agire in modo più prudente. La segnalazione non è automatica ma collegata a una procedura legale formale, con tempi certi e possibilità di difesa. Il risultato è un mercato più fluido, con meno contenziosi e minore sfiducia tra le parti. Il sistema statunitense non esclude le tutele per chi è in reale difficoltà, ma impedisce che la morosità diventi una strategia senza conseguenze.
# Un modello importabile in Italia?
In Italia le procedure di sfratto per morosità sono lente, complesse e spesso inefficaci. Non esiste un sistema centralizzato di registrazione degli sfratti accessibile ai proprietari, né un meccanismo che disincentivi il comportamento opportunistico. L’introduzione di un registro consultabile dagli operatori del settore, sul modello americano, potrebbe rendere più sicuro e trasparente l’accesso al mercato della locazione. Il sistema non richiede modifiche strutturali né aggravi normativi: basterebbe consentire la segnalazione delle procedure di sfratto concluse presso i tribunali civili, accessibili solo ai soggetti autorizzati. L’effetto atteso sarebbe duplice: da un lato ridurre il numero di inquilini che smettono di pagare pur restando nell’immobile per mesi, dall’altro incentivare i proprietari a offrire case in affitto anche a chi ha meno garanzie, ma una storia abitativa pulita. Con il risultato che con una sola mossa, si avrebbero più case da affittare e prezzi degli affitti più bassi. Semplice e a costo zero. Perché non farlo?
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FABIO MARCOMIN
